Verkehrswertgutachten / Verkehrswertermittlung

Verkehrswertgutachten

Verkehrswertgutachten sind im Bereich der Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken, die umfangreichsten und ausführlichsten Gutachten.

Verkehrswertgutachten für Immobilien durch zertifizierte Immobiliengutachter

In der Regel werden sie von Gerichten, Behörden, Ämtern, Finanzämtern oder bei gesetzlichen Betreuungen gefordert. Verkehrswertgutachten nach §194 BauGb entsprechen daher gerichtlichen oder behördlichen Anforderungen.

Ein Verkehrswertgutachten ist sinnvoll, wenn es darum geht, den Wert einer Immobilie umfassend und genau darzustellen. Insbesondere vor Gericht, Finanzämtern, Behörden, Banken und Banken wird ein Verkehrswertgutachten in der Regel problemlos zur Wertefeststellung akzeptiert.

Diese Art von Gutachten erfüllt alle gesetzlichen Vorgaben nach dem Baugesetzbuch (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Es gewährleistet Akzeptanz vor Gerichten, Behörden und Ämtern und dient somit verlässlich zur Wertermittlung Ihrer Immobilie.

Verkehrswertgutachten müssen einen bestimmten Inhalt, Umfang und Aufbau aufweisen. Zudem sind zumeist Bescheinigungen und Negativatteste von Ämtern und Behörden erforderlich. Diese Anforderungen sind in der so genannten ImmoWertV klar geregelt.

Daher kommt eine Verkehrswertermittlung auch häufig auf einen Umfang von 60-90 Seiten. Entsprechend hoch, können dann auch die Kosten für ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten ausfallen.

Wir beraten Sie gerne zu allen Fragen, die sich im Zusammenhang mit der Erstellung von Verkehrswertgutachten ergeben können. Fordern Sie hier ihr unverbindliches Angebot über eine Verkehrswertermittlung Ihrer Immobilie an.

Unsere Immobiliengutachter beraten Sie gerne, ob ein Verkehrswertgutachten tatsächlich nötig ist.

Marktwertermittlung oder Verkehrswertgutachten?

Um eine Marktwertschätzung z.B. für den Verkauf einer Immobilie, Auszahlung von Miterben oder Schenkungen vorzunehmen, ist ein Verkehrswertgutachten jedoch sehr häufig überdimensioniert.

Die Alternative hierzu wäre das günstigere Kurzgutachten bzw. Marktwertgutachten.

Inhalt eines Verkehrswertgutachtens (Beispiel Einfamilienhaus)

-Zweck des Gutachtens
-Ausführliche Beschreibung des Bewertungsobjekts
-Grundbuchrechtliche Ausweisungen
-Ortsbesichtigung
-Wertermittlungsstichtag
-Dokumente und Informationen, die bei der Wertermittlung zur Verfügung standen
-Ausführliche Lagebeschreibung
-Grundstücksbeschreibung
-Rechtliche Gegebenheiten
-Gebäudemerkmale
-Wertermittlung im Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren
-Vorgehensweise bei der Wertermittlung
-Ermittlung des Bodenwertes
-Begründung zur Anwendung des gewählten Bewertungsverfahrens
-Ermittlung der Herstellungskosten
-Restnutzungsdauer und Alterswertminderung
-Zeitwert der Gebäude und Außenanlagen
-Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (Baumängel und Bauschäden)
-Ermittlung des Sachwertfaktors zur Marktanpassung
-Ermittlung einer marktüblichen Miete im Ertragswertverfahren
-Ableitung des Liegenschaftszinssatzes
-Ermittlung des marktüblichen Rohertrags
-Bewirtschaftungskosten
-Ertragsvervielfältiger
-Plausibilitätskontrolle
-Gewichtung der Wertermittlungsverfahren
-Ableitung des Verkehrswertes
-Anlagenverzeichnis


Definition lt. Baugesetzbuch § 194 Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen.

In einem Verkehrswertgutachten werden daher in der Regel, mindestens zwei Wertermittlungsverfahren angewandt. Das erste Verfahren ist das tragende und das Zweite dient zur Plausibilierung.

Ein Immobiliengutachter erstellt Verkehrswertgutachten

Die wichtigsten Wertermittlungsverfahren haben wir nachstehend aufgeführt:

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21 – 25 WertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungswerten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Anlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätzt werden.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 15 – 20 WertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteils) ermittelt.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist gesetzlich geregelt. Der Vergleichswert bildet sich aus Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Die wertbeeinflussenden Eigenschaften werden mit geeigneten Vergleichsfaktoren auf das zu bewertende Objekt angepasst.

Haben Sie weitere Fragen zu einem Verkehrswertgutachten?